Entre 1906 et 2025, le Bénin n’a délivré que 68 000 titres fonciers sur environ 9 millions de parcelles recensées à l’échelle nationale, selon les propres données de l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF). Le Rapport Pays 2026 de la Banque africaine de développement, publié le 28 juillet 2026, voit dans la digitalisation de ce cadastre un levier encore sous-exploité pour financer le logement et approfondir les marchés de capitaux.
Un siècle de retard sur le papier
Le chiffre donne la mesure du chantier. Selon le manuel d’opérations du programme «Terra Bénin», publié en octobre 2025, les 68 000 titres délivrés en plus d’un siècle représentent à peine 0,7% des parcelles existantes, soit une moyenne de 555 titres par an, concentrés pour l’essentiel en zone urbaine. Une majorité écrasante du foncier béninois reste donc gérée hors de tout registre officiel, un terrain propice aux conflits de propriété et aux transactions informelles que la Banque africaine de développement pointe régulièrement dans ses recommandations sur le Bénin.
«e-Foncier Bénin», la plateforme qui doit combler l’écart
Face à ce constat, l’ANDF a construit une base de données numérique, «e-Foncier Bénin», conforme à la norme internationale ISO 19152 et lancée dans le cadre d’un projet de cadastre national démarré en 2019. Selon les chiffres communiqués par l’agence, la plateforme intègre désormais plus de 500 000 parcelles, un volume qui reste distinct des titres fonciers réellement délivrés, puisque l’agence en recensait un peu plus de 74 000 mi-2025. Un nouveau décret permet, une fois une parcelle enregistrée dans la base cadastrale, d’obtenir un titre foncier en 30 jours, contre des délais nettement plus longs auparavant. Depuis janvier 2025, l’ensemble des procédures foncières est progressivement dématérialisé, et les villes de Cotonou, Porto-Novo et Parakou sont désormais entièrement couvertes par la plateforme.
Pourquoi la BAD y voit un enjeu de financement, pas seulement d’administration
Ce chantier dépasse la seule simplification administrative. Le rapport de la Banque souligne que la digitalisation des registres fonciers et de la cartographie cadastrale doit permettre de réduire les coûts de transaction, d’améliorer la fiabilité de l’information foncière et de renforcer la transparence des ventes immobilières, des conditions jugées nécessaires pour développer des instruments comme les titres adossés à des créances hypothécaires. Sans registre fiable, une banque ne peut pas évaluer la valeur d’un bien mis en garantie, ce qui freine mécaniquement le crédit immobilier et, plus largement, l’approfondissement des marchés de capitaux que la BAD appelle de ses vœux pour le Bénin.
L’écart entre la carte numérique et la réalité du terrain
Le fossé entre 500 000 parcelles cataloguées et 68 000 titres fonciers délivrés en plus d’un siècle rappelle qu’une plateforme numérique, aussi complète soit-elle, ne remplace pas encore la sécurisation juridique effective de la propriété. C’est cet écart-là, entre la carte et le titre, que le Bénin doit maintenant refermer pour que la digitalisation du foncier se traduise en crédit réel pour les ménages et les entreprises.